Мебельный центр Roomer возвращается к активной работе после двухмесячного карантинного перерыва. Коммерческий директор управляющей компании торгового комплекса Михаил Шатилов рассказывает Валерии Зелинской и Марии Гаглоевой, какие изменения в отношениях с арендаторами произошли за этот период, а также делится прогнозами на среднесрочное будущее.
ВЗ: Михаил, были ли какие-то сложности с открытием центра? Всё-таки два месяца простоя комплекса площадью в 60 тысяч квадратных метров серьёзное испытание.
МШ: Столичный карантинный период характеризуется, я бы сказал, неожиданными решениями властей. И эта внезапность заставляет представителей бизнеса преодолевать различные препятствия, зачастую искусственно созданные. Так и с открытием непродовольственной розницы. Все ожидали, что в Москве снятие ограничений начнется не раньше середины июня, но 29 мая мэр Собянин сообщает, что ТЦ могут открываться уже 1 июня. И вот мы все в игре «раскачай маховик за три дня, два из которых — выходные».
МГ: Пришлось напрячься?
МШ: Работали до глубокой ночи и мы, и арендаторы. Ограничения сняли, но ведь и условий для функционирования общественных площадок у Роспотребнадзора довольно много. Нам нужно было не только обеспечить все санитарные нормы, соблюсти правила, но также сообщить об этом арендаторам, проконтролировать их. Арендаторов у нас больше трёхсот. Готовили площадку все вместе: производили уборку, расклеивали ограничительные знаки, крепили санитайзеры, устанавливали лампы… Кстати, в Москве в этот период мгновенно возник дефицит на скотч для расклейки ограничительных лент, потрепали нервы, разыскивая УФ-лампы, оборудование для кварцевания, но, конечно, справились со всем. Однако, если бы нас предупредили хотя бы за неделю, то мы смогли бы подготовится основательнее. Первого июня не все арендаторы открыли магазины — просто не смогли быстро организоваться. Но к концу недели таковых оставалось немного — от силы десять компаний.
Запускаться в таких стрессовых условиях тяжело. Мы даже поначалу подумывали сместить открытие с 10:00 на 13:00, но ведь информация о том, что непродовольственная розница возобновляет работу в прежнем режиме уже прошла. Не хотелось давать поводов называть нас обманщиками. Все сделали вовремя и, к моему удивлению, уже в 10:00 около главного входа в Roomer ожидали посетители. Полагаю, это были люди, которые пришли посмотреть на мебель, выбранную в Интернете, либо покупатели, оплатившие товар до введения карантинных мер, приехали удостовериться, что с магазином всё в порядке.
ВЗ: То есть трафик в эти дни полностью конверсионный?
МШ: В первые три дня он таковым и был, я в этом убеждён. На четвертый день мы стали отмечать всплеск посещаемости после 17:00. Полагаю, это люди, обладающие рабочими пропусками, решили присмотреться к мебели. Но, конечно, пока в Москве действует пропускной режим говорить о восстановлении органического трафика мебельного центра рано. Хотя вот в пятницу к вечеру у нас пошёл поток. На выходных мы зафиксировали трафик равный трафику обычной докарантинной субботы.
МГ: Пока действовал режим ограничений, отношения арендаторов и арендодателей обострились до предела. Основная причина конфликта — недоговороспособность последних. В период простоя непродовольственной розницы далеко не все торговые комплексы согласились рассмотреть пакет арендных послаблений, включающий в себя решение о прекращении начисления арендной платы в «закрытые» месяцы, возможность расторжения договоров аренды, а также последующее снижение арендных ставок на более длительный период. Основной аргумент компаний, арендующих площади, заключается в том, что центры уже не вернутся к прежним показателям по трафику, а платежеспособность населения упадёт. Торговым компаниям попросту не из чего будет платить аренду.
Мы понимаем, что в центре шторма оказались преимущественно владельцы и арендаторы крупных ТРК, но в нашей отрасли тоже шумели (и продолжают шуметь) конфликты. В какой степени это коснулось мебельного центра Roomer?
МШ: С каждым арендатором мы сейчас вырабатываем совместную стратегию по этому вопросу, так как всех невозможно приравнять к общему знаменателю. Но мы проявляем более чем лояльную позицию. Roomer пока не декларирует решений о долгосрочном снижении ставок. Почему мы должны это делать именно сейчас? Прежде, чем принять такое решение, необходимо полностью выйти из карантинного периода. На следующем этапе надо проанализировать, как будут чувствовать себя арендаторы после первого месяца полноценной работы. Для анализа последующей ценовой политики необходимо опираться на данные продаж и трафик покупателей, их активность. А этих данных пока нет.
Теперь о досрочном расторжении арендных договоров. Существует ФЗ и постановления, выпущенные правительством в период карантина, которые на сегодняшний день регламентируют отношения арендатора и арендодателя, если они не договорились. Закон дает право арендатору расторгнуть отношения досрочно и отказаться от обеспечительного платежа. Но из наших клиентов этим правом решили воспользоваться единичные компании, и то уже передумали. В этот кризис у многих сдают нервы, владельцы бизнесов принимают скорые решения, которые потом переосмысливают. Собственно, в период карантина свои магазины в Roomer закрыли всего три компании. Две из освободившихся площадок уже снова сданы в аренду.
Я понимаю, почему это всё происходит. В России отсутствует правовая практика сохранения денег на арендных депозитах. Розничные компании, в свою очередь, живут на оборотах, финансовые подушки мало кто формирует, так как для сетевой торговли неэффективно замораживать средства. Правильнее запускать их в развитие. Но в ситуации, когда маховик, генерирующий денежный поток, остановился, владельцы некоторых компаний попали в сложное положение и начали оптимизировать бизнес. Увы, в этой ситуации безвозвратно уходит часть накоплений.
Не могу сказать, что мы находимся в конфликте с арендаторами. Сейчас идет интенсивный переговорный процесс. Мы проводим не меньше десяти встреч в день. Вырабатываем условия, в которых будем существовать в ближайший период.
ВЗ: Но вы же понимаете, что торговые компании сейчас нацелены оптимизировать все расходы. И многие из них уже заявляют о сокращении магазинов.
МШ: Это адекватные и ожидаемые решения. Наша задача — не допустить попадания «Румера» в списки «на вылет». Это вызов, мы его принимаем. Пока все ключевые арендаторы с нами, имеется и небольшая группа ожидающих.
МГ: Много говорят о потерях арендаторов, а что в период простоя теряет арендодатель?
МШ: Тоже самое, что и арендатор, — выручку. Также как и мебельные ритейлеры, мы лишились планового оборота. Владельцы торговой недвижимости, в большинстве своем, не получают существенных мер поддержки от государства. Замечу, в соответствии с законом мы не истребовали дебиторскую задолженность в период карантина, но расходная часть у нас осталась неизменной. Наша основная статья трат — налоговая нагрузка. Она не уменьшилась ни на копейку и не сдвинулась в периоде. Мы не сокращали штат, потому что у нас за каждым сотрудником — большой и серьезный пласт работ. Мы не уменьшали расходов на обслуживание и эксплуатацию объектов. Такие крупные комплексы как Roomer нельзя оставлять без отопления, вентиляции, электроснабжения. Тем более в холодные месяцы, когда опасность возникновения грибка на экспозиционных образцах почти стопроцентная. Клининг функционировал, иначе бы на диванах образовался трехсантиметровый слой пыли. Одним словом, все наши эксплуатационные службы работали в полном объёме, но именно благодаря им арендаторы смогли так быстро открыть свои магазины. Им не пришлось проводить генеральной уборки помещений и вызывать химчистку.
ВЗ: Как ваши арендаторы пережили период простоя? Наладили дистанционную торговлю? Выросли в Интернете? В профессиональных кругах уже ведутся дискуссии о уменьшении роли торговых центров в организации розницы. Вас, должно быть, это настораживает?
МШ: У большинства наших арендаторов продажи просели весьма серьезно. Далеко не всем из них удалось организовать интернет-торговлю или дистанционные продажи. По моим данным, львиная доля компаний за счёт удаленных продаж смогла вернуть до
Но какие бы дискуссии в отрасли ни велись, большинство наших арендаторов с нетерпением ожидали запуска физической торговли. Просто потому, что для них фактически нет никаких внятных альтернатив в плане осуществления торговой деятельности.
Офлайн-ритейл никуда не денется, особенно в такой консервативной отрасли как мебельная. Он по-прежнему будет приносить свои результаты. Но путь покупателя в тот же Roomer изменится, в этом мы не сомневаемся. До карантина наш трафик во многом зависел от места расположения и внутренних активностей. Сейчас же большую роль в привлечении покупателей начинает играть Интернет. И мы это осознаём в полной мере и готовимся к более системному погружению в мир больших данных и охватной рекламы. Пару лет назад мы серьезно стали анализировать нашу аудиторию. Это помогает нам правильно выстраивать маркетинговые механизмы.
МГ: А что же будет с внутренними активностями в Roomer? О них придется забыть в мире социального дистанцирования?
МШ: Мы понимаем, что сейчас популярно мнение, что карантин с нами навсегда, и мир не будет прежним. Но давайте отделять медийные тренды от реальной жизни. Люди не откажутся от общения, даже если каждый год человечеству будет угрожать новый вирус. Мы вернёмся к своим старым привычкам достаточно быстро. И в нашем центре закипит жизнь. Скоро, например, откроется наш гастро-лофт StrEAT. Его организаторы уже полным ходом разрабатывают «антиковидные» мероприятия в соответствии с требованиями РПН. Мы и сами планируем несколько интересных активностей, но давайте наберемся терпения и дождемся окончательного снятия ограничений.