Мебельная отрасль с тревогой и надеждой следит за рынком жилой недвижимости: будут новоселы, будут продажи мебели. Собрали актуальную информацию и прогнозы по сегменту новостроек. Все не очень здорово, но повод для осторожного оптимизма есть.
За 4 месяца 2022 года введено в строй 37,6 млн кв. м первичных жилых объектов, что на 58% больше, чем годом ранее. В пятерке лидеров по количеству нового жилья, ввод которого запланирован в этом году, Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская область. Хуже всего ситуация с жилищным строительством на Алтае, Карачаево-Черкессии, Магаданской и Мурманской областях и в Ингушетии.
Программы ипотечного кредитования
По прогнозам экспертов, спрос на ипотечное кредитование будет снижаться весь год: граждане откладывают покупку жилья до тех времен, когда экономическая ситуация в стране хоть как-то нормализуется, к тому же есть опасения по поводу ликвидности приобретенного жилья. Сейчас если и берут ипотечные кредиты, то только по льготным программам с господдержкой: по словам исполнительного директора «Домклик» Алексея Чапика, в мае по стандартной программе было выдано всего 5% от общего объема кредитов. При этом примерно в 30% случаев застройщики сами субсидируют процентные ставки.
В пилотном режиме с июня и до конца 2022 года запущена программа льготного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИСЖ) — вероятно, таким способом правительство рассчитывает как-то оживить рынок недвижимости. С 30 мая Сбербанк снизил ставки по ипотеке ИСЖ после снижения ключевой ставки ЦБ. По базовой программе Сбербанк выдает кредиты по ставке от 10,9%, по программе «Господдержка» — по ставке 8,3%, по программе «Господдержка для семей с детьми» — по ставке 5,3%. Ставка по «Дальневосточной ипотеке» составляет 1,5%. Срок кредитования 30 лет. По ряду программ снижен размер минимального первоначального взноса, который теперь составляет от 15% стоимости недвижимости или строительства. Банк ДОМ.РФ выдает ипотечные кредиты на ИСЖ под 9% годовых, минимальный первоначальный взнос 20%, срок кредита до 30 лет. Для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Чтобы удержать в России стремительно утекающих отсюда IT-специалистов, в мае для них запустили отдельную программу льготной ипотеки. Ставка по ней не выше 5%, минимальный первоначальный взнос 15%, выдается кредит сроком на 30 лет, максимальная сумма 18 млн рублей. По расчетам правительства, до 2024 года будет выдано около 50 тысяч ипотечных кредитов на сумму порядка 240 млрд рублей. Сейчас в правительстве не исключают, что ставка может быть снижена до 1%.
Спрос не дотягивает до желаемого уровня
Спрос на ипотеку начал стремительно падать. Так, в Санкт-Петербурге и Ленобласти объем выдачи ипотечных займов в апреле сократился в 3,2 раза по сравнению с мартом. Соответственно, снизился спрос на жилье в новостройках, в СПБ — на четверть, а в Ленобласти — вполовину. Похожая картина и в Московском регионе: в апреле на столичном рынке новостроек заключили 9,5 тысяч сделок — в два раза меньше, чем в марте. Из общей картины выбивается только Сочи: хотя ажиотажный спрос, начавшийся в конце февраля, и пошел на убыль, но незначительно: в апреле он снизился всего на 4,5% относительно марта.
В целом по России количество ипотечных кредитов в апреле снизилось в 3,3 раза по сравнению с мартом, а общая сумма выданных кредитов — в 3,2 раза. При этом средний размер ипотечного кредита в апреле подрос на 2,2% и составил 3,273 млн рублей.
В результате резкого падения спроса на рынке первичного жилья в зону риска попали девелоперы. Меньше всего пострадали застройщики из Москвы и Санкт-Петербурга, а вот среди региональных игроков рынка уже осенью могут начаться банкротства: чтобы удержаться на плаву, им придется снижать цены.
Аналитики считают, что спрос могут оживить деньги, положенные в марте на краткосрочные депозиты под высокие проценты. По мнению Николая Шуклина, основателя компании SOLDapp, около 70-80% людей с размером вклада, который соизмерим со стоимостью квартиры, придут на рынок недвижимости. В Сбере полагают, что к концу года спрос на рынке первичной недвижимости может восстановиться, чему должны поспособствовать два фактора: снижение ключевой ставки ЦБ до 8% и смягчение условий ипотечного кредитования.
Динамика цен на жилую недвижимость
По данным «Циан.Аналитика», средняя стоимость квартиры на рынке новостроек России в мае снизилась на 0,1%, причем сильнее всего квартиры подешевели в Челябинске (-7,5%). Цены на квартиры в новостройках Москвы за месяц подросли на 2%, а за год — на 31%, что отразилось на средней площади приобретаемого жилья, которая за год уменьшилась на 9 кв. м (48 кв. м в апреле 2022 года против 57 кв. м в апреле 2021 года). Тренд на уменьшение площади квартир фиксируется не только в столичном регионе, но и в целом по России. В апреле доля студий площадью до 30 кв. м в общем объеме предложения на рынке первичной недвижимости выросла на 58% год к году.
Что происходит с элитной недвижимостью
В сегменте элитной недвижимости ситуация более стабильная, хотя падение спроса заметно и здесь. В Москве в первые 4 квартала спрос просел на 75,06% год к году. Что до динамики этого года, то число покупательских запросов в марте снизилось на 18,8% относительно февраля, и на 22,3% в апреле относительно марта, подсчитали эксперты Skolkovo Reality.
В Санкт-Петербурге покупатели теперь больше интересуются проектами высокой степени готовности. Любопытный факт: площадь приобретаемого в северной столице элитного жилья тоже сокращается: в феврале-марте средняя площадь реализованных квартир ужалась на 19 кв. м.
Во втором полугодии положение на рынке элитного жилья улучшится, прогнозируют аналитики: вырастут как предложение, так и количество сделок, единственное, чего не следует ожидать, так это снижения цен на квартиры.